Sociale verhuurkantoren in coronacrisis-tijden
Nadat Decenniumdoelen aan de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen vroeg hoe zij omgaan met de corona-maatregelen, trokken we met dezelfde vraag naar Eric Vos van Huurpunt, de federatie van sociale verhuurkantoren.
In totaal bieden de SVK’s zo’n 11.000 woningen aan. Ter vergelijking: SHM’s hebben 155.000 woningen in hun patrimonium. De SVK’s worden net als de SHM’s geconfronteerd met het stil liggen van het verhuurproces. Toekomstige huurders kunnen geen woningen bezichtigen, andere woningen blijven leegstaan. Deze combinatie leidt ook bij SVK’s naar een langere wachtperioden voor toewijzingen.
En laat net het snel kunnen voorzien van onderdak het grote voordeel van de SVK’s zijn. De SVK’s en SHM’s werken namelijk volgens een verschillend toewijssysteem. Bij SHM’s geldt hoofdzakelijk de regel van chronologie. SVK’s werken volgens een puntensysteem waarbij degene met het meest aantal punten als eerste een vrijgekomen woning toegewezen krijgt. Zaken die je puntenaantal beïnvloeden zijn je huidige woonsituatie of dreigende dakloosheid. Ook de hoogte van je inkomen en of je een leefloon ontvangt tellen mee. Op deze manier komen de meest kwetsbare personen als eerste in een woning terecht. Die personen hoeven daarvoor niet al jaren op wachtlijst staan. ‘Iemand waarbij een relatie onverwacht eindigt en die samen met zijn partner iets huurde komt op deze manier niet onderaan een wachtlijst terecht, wat de kans op dakloosheid sterkt verminderd’, aldus Vos.
De huurprijs voor SVK–woningen zijn over het algemeen iets duurder dan die van SHM’s. Maar SVK–huurders hebben doorgaans wel recht op een huursubsidie, waardoor de totale kost voor huisvesting behapbaar is voor de SVK–huurder. De SHM-huurders hebben tijdens de coronacrisis bij een inkomensverlies van meer dan 20% procent recht op een huurprijsherziening. Dit is bij SVK’s niet mogelijk vermits deze huren op de private markt en dus een rechtstreeks huurcontract hebben met de verhuurder. Het SVK kan wel in dialoog gaan tussen de huurder en verhuurder om tijdelijk de huurkosten te spreiden over een langere periode, maar dit is geen automatisme. Eric Vos ziet dan ook geen noodzaak voor een tijdelijke ‘coronahuurtoelage’ voor SVK–huurders want “de impact van de crisis op het inkomen van huurders is niet overal even groot. Al is natuurlijk de betaalbaarheid van de woningen een belangrijke bekommernis van de SVK’s. Net omdat SVK’s via het puntensysteem voorrang geven aan de kandidaat-huurder met de hoogste nood tellen we onder de huurders veel huishoudens met een leefloon of een uitkering. Hun inkomen wijzigt niet.” Ondanks de hogere prijzen in de winkel krijgen SVK’s daarom betrekkelijk weinig vragen om huuropschorting. “Waar wel vragen gesteld worden zoeken de SVK’s haalbare oplossingen voor betalingsproblemen. We horen bij onze leden ook dat er hier en daar eigenaar-verhuurders bereid zijn om een vermindering op de huur toe te staan”.
Ons systeem van sociale huisvesting is een degelijk model en beschermt voor een relatief lage maatschappelijke kost, effectief tegen armoede. Zo lang het aanbod aan sociale huisvesting onvoldoende is biedt het SVK-model een snelle oplossing aan mensen in hoge nood.
In navolging van het regeerakkoord versmelten de SVK’s en SHM’s in 2023 tot één woonmaatschappij waardoor er één centraal aanspreekpunt voor toekomstige sociale huurders zal zijn. Bedoeling evenwel van de Vlaamse overheid is dat het puntensysteem van de SVK’s verdwijnt en er dus daar ook enkel nog toewijzingen worden gedaan op basis van chronologie, wat een drama is voor mensen met een hoge woonnood. Daarnaast zal het nieuwe systeem zich ook focussen op lokale binding. Huishoudens die 5 jaar onafgebroken in een bepaalde gemeente wonen krijgen voorrang bij de toewijzing van een woonst. Veel huishoudens zullen op deze manier uit de boot vallen omdat scheidingen, het verlaten van een instelling of de opzegging van een huurcontract op de private markt vaak leidt tot een verhuis naar een andere gemeente. “Laat bij mensen die al jaren op de armoedegrens leven een kleine tegenslag plots een urgente woonnood creëren en je ziet de problemen al zo voor je” zegt Vos. Eenmaal iemand in dakloosheid verzeilt, is de inspanning om terug financieel weerbaar te worden des te groter.
Of de wachtlijsten van SVK’s door de corona-crisis sterk zullen toenemen valt nog te bezien. De coronacrisis zal in ieder geval geen nieuwe problemen creëren, maar wel de bestaande verdiepen. De SVK’s worden, net als de SHM’s, al jaren geconfronteerd met een tekort aan woningen. In totaal staan er 60.000 gezinnen op de SVK–wachtlijst. In 2018 was er zelfs een stijging met 24.000 huishoudens terwijl de SVK’s ‘maar’ 3000 toewijzingen konden doen. Eric Vos pleit dan ook voor een verdubbeling van het totale aanbod aan sociale huisvesting. Dan is er ook geen discussie meer over het toewijzingssysteem. “Ons systeem van sociale huisvesting is een degelijk model en beschermt voor een relatief lage maatschappelijke kost, effectief tegen armoede. Dat moet het uitgangspunt kunnen blijven. Zolang dat aanbod onvoldoende is biedt het SVK-model een snelle oplossing aan mensen in hoge nood die anders niet op de private huurmarkt terecht kunnen. Tegelijk beschermt het model ook de verhuurder tegen te hoge risico’s en draagt het actief bij aan de woningkwaliteit” besluit Vos.